Destituição de síndico
Antes de entrar no assunto principal, precisamos esclarecer qual a função do síndico, seja ele morador ou profissional.
O síndico é aquele que toma as decisões em nome da massa condominial, que contrata, demite, realiza orçamentos, busca soluções e etc. Este poderá ser morador, com isenção de taxa condominial ou assalariado, desde que previsto em convenção e aprovado em Assembleia ou síndico profissional. Esta decisão será feita pelos condôminos em Assembleia.
É importante verificar na convenção do condomínio se há alguma proibição relativa à contratação de síndico profissional. Caso haja, recomenda-se pela alteração e atualização desta convenção, conforme procedimento legal necessário e assessoria de advogado especialista na área condominial.
No caso de Síndico profissional, é comum que seja feito um contrato de prestação de serviços envolvendo a empresa de sindicância e o condomínio contratante. Neste contrato serão estabelecidas regras como dias de visitas do síndico, horário de visita, meios de comunicação, seguro patrimonial oferecido pela empresa de sindicância e etc. Nestes casos, o Síndico não precisa estar presente no condomínio, podendo mandar em seu lugar um preposto.
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As competências do Síndico estão previstas no artigo 1.348 do Código Civil.
Dentre todas as funções relativas ao Síndico, podemos destacar:
I – Convocação de Assembleia;
II – Representação do condomínio em juízo;
III – Cumprimento da Convenção, Regimento Interno e demais determinações em assembleia;
IV – Elaboração do orçamento da receita e das despesas do condomínio anualmente;
V – Realização do seguro de edificação;
VI – Prestação de contas á assembleia anualmente;
VII – Responsabilidade civil quando as suas funções não foram cumpridas adequadamente, gerando prejuízo ao condomínio;
VIII – Responsabilidade criminal quando algum dos seus atos for entendido como ação criminosa ou contravenção, gerando prejuízo ao condomínio;
O síndico não pode ser confundido com a administradora do condomínio.
A administradora tem papel meramente operacional, auxilia o síndico em suas funções administrativas, porém, não detém poder de decisão, não responde cível ou criminalmente e não representa a massa condominial.
O que é necessário para destituição do síndico?
Para destituição do atual síndico do condomínio, em regra, será necessário a convocação de Assembleia Geral Extraordinária por um quarto dos condôminos ou pelo próprio síndico, conforme artigo 1.355 do Código Civil.
O quórum necessário para destituição do síndico será de maioria simples dos seus membros, ou seja, metade dos presentes mais um.
O artigo 1.349 do Código Civil estabelece ainda que não basta a convocação da Assembleia e o número de votos necessários para efetiva destituição do síndico, sendo necessária ainda a apresentação de práticas irregulares, não prestação de contas ou comprovação de má administração pelo síndico para que seja válida a sua destituição:
“Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2 o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.” (grifos nossos)
Portanto, é extremamente necessário que os condôminos tenham documentos que comprovem tais práticas irregulares ocorridas na gestão do atual síndico, sob risco de futura anulação da Assembleia realizada.
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Itens essenciais para o edital de convocação da Assembleia de destituição do síndico:
Para que não haja risco de anulação da Assembleia Geral Extraordinária de destituição do síndico, a administradora deve seguir as seguintes recomendações:
1 – Publicar o edital de convocação da Assembleia com, no mínimo, 08 (oito dias) de antecedência.
Observar se existem regras procedimentais na Convenção do condomínio.
2 – Publicar o edital de convocação no canal oficial de comunicação do condomínio (grupo de WhatsApp, aplicativo, sms) e entregar carta física em todas as unidades;
3 – Informar no edital de convocação data e horário de primeira e segunda chamada;
4 – Informar a forma de realização da Assembleia (física ou digital);
5 – Publicar com antecedência a carta de apresentação das empresas candidatas a sindicância profissional para análise dos condôminos ou entregar para ciência e divulgação pelo conselho e subsíndico;
6 – Indicar como pauta no edital de convocação os seguintes itens:
* Destituição do síndico;
* Eleição de novo síndico;
No caso de Assembleia convocada através de abaixo-assinado, é importante que os itens de pauta constem no edital de convocação exatamente como indicado no abaixo-assinado pelos condôminos que assinaram o documento.
Modelo de abaixo-assinado para destituição do síndico
ABAIXO-ASSINADO
CONVOCAÇÃO DE ASSEMBLÉIA EXTRAORDINÁRIA
Pelo presente abaixo-assinado, nós, proprietários e outorgados do Condomínio Residencial Erga Omnes, representando ¼ dos condôminos, conforme artigos 1.349 e 1.355 do Código Civil, através deste, REQUER a Administradora, contratada para prestar serviço em interesse a massa condominial, a imediata CONVOCAÇÃO DE ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA, conforme ditames infra citados:
Data e hora para convocação da assembleia: ________________
Pauta que deve ser expressa no edital de convocação da assembleia e enviada com 08 (oito) dias de antecedência para todos os condôminos, através do canal oficial de comunicação do condomínio:
Na certeza de termos o nosso pleito atendido, nos ditames da lei e da Convenção do nosso condomínio, encaminhamos este documento em folhas numeradas e assinadas por todos os proprietários e outorgados, a serem protocoladas na Administradora.
Nomeamos o Sr. __________, inscrito no RG sob nº _____________, CPF/MF sob nº ________________, proprietário do apartamento nº ____________, bloco ____, como nosso representante, caso sejam necessárias maiores informações.
Por fim, abaixo lista com nome de todos os proprietários e outorgados para apuração e imediata convocação da Assembleia pleiteada:
Na lista, indicar o nome, RG, apartamento, torre e assinatura de cada condômino ou outorgado.
Diego Victor
“ Pós-graduando em Direito Processual Civil pela Faculdade Mackenzie; Pós-graduado em Direito Imobiliário, Notarial e Registral pela Faculdade Legale; atuante nas áreas de Direito Condominial, Imobiliário e Recuperação de Crédito; Colunista dos sites sindicolegal e direcionalcondominios; colunista da revista diário das leis; Vice-presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da 56ª Subseção da OAB Osasco”